红星地产燥热症:配套三四线撑起千亿梦想?

  红星地产燥热症:配套三四线撑起千亿梦想?母公司1600亿债务压顶

  来源:时间财经

  刚过400亿体量。

  以家居为主业的红星美凯龙,开启房地产业务已有十年,上海红星美凯龙房地产集团有限公司(简称“红星地产”)2009年成立,目前已成为一家行业综合性地产开发商。近期,公司的拳头产品“红星天铂”正在密集推出。2019年公司拿地信息也频出,去年销售刚过400亿元的红星地产,正在向千亿目标迈进。

  中国网财经报道分析称,红星地产在现有体量下谈千亿还为时过早,公司战略、运营模式、现金流和人才储备等方面都将经历重重挑战。

  红星地产的情况确实不容乐观。财经评论员严跃进对时间财经介绍,从品牌影响力来看,红星地产近两年发展得一般,业内知名度并不大。其实红星地产过度依赖在红星美凯龙家居城附近拿地做商住,限制了其发展,容易错失高周转的机会。

  此外,伴随着红星麦凯龙的布局,红星地产不少地块位于三四线城市。如果对相应城市需求掌握不到位的话,会引起一些项目库存和资金上的压力。

  时间财经致电红星地产,截至发稿时间未收到回复。

  车建新

  为千亿梦积极拿地

  车建新对地产的野心不小。今年8月,红星美凯龙在上海宣布成立子品牌“美凯龙爱家”,正式进入房地产经纪行业。车建新为之站台,称“会调动一切力量来支持美凯龙爱家,”并自豪地表示,红星地产去年卖了450亿元房子,今年上半年卖了近300亿元房子。

  时间财经查阅大公国际给出的红星地产母公司红星美凯龙控股集团有限公司2019年评级报告发现,公司地产项目2018年销售金额为405亿元。

  目前红星地产的核心产品是以“红星国际广场”命名的城市综合体和以“爱琴海”命名的购物中心,主要产品包括写字楼、SOHO、商铺等多种商业地产,以及部分住宅产品,商业地产及住宅销售营。纯住宅类项目有“天铂”、“天悦”等,商办类项目有大都汇、玫瑰天街等,还有包括悠隐南山项目在内的文旅地产项目。截至2018年末,公司共运营17家爱琴海购物中心。

  早在2018年的“品牌大使签约发布会”上,车建新便宣布,红星地产公司正向千亿目标迈进。有家居产业打头阵,红星地产的发展确实可以省力不少。

  众所周知,红星美凯龙家居集团股份有限公司是“全球家居MALL之王”,2015年在香港联交所上市,2018年又在上海交易所上市,成为中国家居零售行业第一家同时在A股和H股上市的公司。集团总市值超900亿元。

  红星美凯龙也见证了30年来,车建新用600元创业,从江苏常州的木匠一路扩展到享誉世界的“全球Mall王”的发展之路。目前,车建新筑起了一个集家居、地产、建筑装饰、设计云平台、影业、住建集采等众多产业的“红星系”。在2019年福布斯全球富豪榜中,红星美凯龙董事长车建新的排名是第436位,财富44亿美元。

  大公国际报告显示,红星地产于2010年开始从事商业地产业务及住宅项目开发,其主要发展方式是,依托经营家居门店和自建家居商场的同时,在家居商场附近一并获得部分其他的商住用地,因此城市布局亦较为广泛。截至2018年末,红星地产已进入50多座城市。

  2018年,红星地产签约销售面积和签约销售金额同比分别增长60.76%与56.03%。克尔瑞日前披露的数据显示,2019年1-9月,红星地产全口径销售金额396.8亿元,在全国房地产企业中排第60位。

  截至2019年3月末,公司商业地产及住宅在建项目共计45个,在建项目可售面积1293.18万平方米,已售面积514.14万平方米,剩余可售面积779.04万平方米。公司土地储备较充足,能够满足持续发展。

  在土储足够的情况下,公司仍在积极拿地。今年3月,红星地产携两家公司一起以16.27亿元的价格竞得温州市城市中心区前网D街坊东片地块。4月,红星地产持股的太原红星房地产开发有限公司以9.37亿元的价格拿下太原SG-1912地块。6月,红星地产携手阳光城摘得万柏林区窊流村两宗地块。7月,红星地产全资子公司以总价19.243亿元摘得天津滨海新区中新生态城原旅游区内一宗住宅、商服综合用地。8月,红星地产12.59亿元拿下天津宝坻一宗商住地。

  克尔瑞披露的数据显示,2019年1-9月,红星地产新增土地货值419.8亿元,在全国房企中排58位。

  三四线去化压力

  地产作为资金密集型产业,积极拿地更需要充足的资金保障。由于红星地产未上市,其资金状况只能从母公司红星美凯龙控股集团及关联公司红星美凯龙家居集团股份有限公司(A+H上市)的财报数据中窥见一斑。

  红星美凯龙控股在上交所发布的2019年债券半年报显示,公司负债金额共1662.87亿元,与2018年底的1479.73亿元相比增长183.14亿元。短债方面,2018年末,公司短期借款为75.30亿元,同比增加63.21亿元,其中抵押借款、质押借款和抵押兼保证借款分别是31.27亿元、19.44亿元和12.95亿元,分别同比增长31.27亿元、19.44亿元和12.95亿元。

  美凯龙家居的半年报则显示,截至2019年6月30日,美凯龙家居的负债总额为715.24亿元,资产负债率60.47%;而2018年底的这两项数据分别为655.65亿和55.25%。

  值得一提的是,美凯龙家居6月底的流动负债为232.14亿元,是流动资产的1.5倍。

  中国网财经报道认为,红星美凯龙控股及美凯龙家居负债的攀升,几乎堵死了红星地产单纯靠母公司输血这条路。

  最关键的还在于,公司商业地产主要是依托经营家居门店和自建家居商场获得其附近地块,城市布局广泛。部分业内人士对时间财经表示,红星美凯龙这种依靠家居产业带动地产发展,能获得成本相对低很多的地块,这对地产业务的前期发展比较有利。

  但问题也如影随形。一方面,在家居布局广泛的同时,公司百余个项目分部在50余城市,其管理半径过大或将带来一定的管理难题。另一方面,2017年以来,包括新城控股、红星商业、凯德、万达等商业地产商旗下大型商业综合体项目集中在三四线城市落户。红星地产不可避免也在低级能城市布局过多。

  大公国际报告显示,公司较多土地储备位于三线及以下城市,开发周期较长,由于部分三、四线城市存在经济基础较弱、人口外流以及房地产供过于求等现象,若公司不能准确进行市场定位以及把握开发节奏,则会面临一定去化风险。

  可以作证的是,廊坊星龙于2013年11月开工,剩余11.18万平方米可售面积,未售部分主要以车位和底商为主,受廊坊市当地房地产政策调控,限售、限价影响,目前去化较慢。

  上述业内人士表示,在2018年之前几年,三四线城市开发火爆,其利润比一二线还高,但是“韭菜一下就被割完了”。在市场转向时,各大房企纷纷随风转舵,刹车在三西线的地产项目。但红星地产仍凭借家居城去拿地,继续三西线的发展之路。对于红星美凯龙而言,一二线城市有很多互联网家装、索菲勒整装等,已经抢占了很大一部分家居城的市场,红星美凯龙现有的产品形态显然更适合互联网家装、整体家装等渗透度不高的三四线城市。(北京时间财经 陈世爱) 

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